Общи части по ЗУЕС: кой какво дължи
Половината спорове в софийските входове идват от неясноти около общите части. Законът е по-конкретен, отколкото изглежда — ето какво казва и как се прилага в реална сграда.
Какво е обща част
Законът за управление на етажната собственост изброява: земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните обекти, покривът, комините, стълбите, площадките, асансьорът, мазетата, таваните, входните врати, както и инсталациите до отклоненията им към отделните имоти.
Практическото следствие: щрангът в банята е обща част до отклонението към вашия апартамент; оттам нататък е ваш. Мазето с нотариален акт е самостоятелен обект и не е обща част, за разлика от коридора пред него.
| Част от сградата | Обща част | Бележка |
|---|---|---|
| Стълбище и площадки | Да | Поддържа се с общи средства |
| Асансьор | Да | Първи етаж може да бъде освободен с решение |
| Покрив | Да | Включително воронки и улуци |
| Фасада | Да | Дори при остъклен балкон |
| Мазе с нотариален акт | Не | Самостоятелен обект |
| Коридор пред мазетата | Да | Част от общите части |
| Щранг до отклонението | Да | След отклонението — на собственика |
| Двор | Да | При терен, принадлежащ към сградата |
| Входна врата | Да | Включително домофон |
Как се разпределят разходите
ЗУЕС разделя разходите на две групи с различен ключ. Разходите за управление и поддържане — почистване, осветление, асансьорна поддръжка, дребни ремонти — се разпределят по чл. 51, ал. 1 поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на домакинствата им, независимо на кой етаж живеят. Вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ се определят според идеалните части на всеки самостоятелен обект.
Тоест почистването се плаща на човек, а не на квадратен метър и не на апартамент. Тричленно семейство дължи три пъти повече от самотен собственик в същия вход — това е законовото правило и то изненадва мнозинството домоуправители.
- Управление и поддържане (включително почистване) — поравно на човек, по чл. 51, ал. 1.
- Деца под 6 години — не се броят при това разпределяне.
- Пребиваващи под 30 дни годишно — не дължат разходите за управление и поддържане.
- Отсъстващи над 30 дни — събранието може да реши да плащат 50% за времето на отсъствие.
- Фонд „Ремонт и обновяване“ — според идеалните части, дължи се и за празни жилища.
- Асансьор — собствениците на първи етаж не дължат разходите за него, освен ако не обслужва техни помещения.
Честите спорни случаи
- Първи етаж и асансьорът. Собствениците на първия етаж не дължат разходите за асансьора, освен когато той обслужва и техни помещения. Почистването на кабината обикновено остава общо, защото е част от обиколката.
- Празно жилище. Разходите за управление и поддържане по чл. 51, ал. 1 се дължат за обитатели — при необитаван имот отпадат, но вноската във фонд „Ремонт и обновяване“ се дължи винаги, защото следва собствеността.
- Магазин с отделен вход. Участва в разходите за покрив, фасада и двор, но не и за стълбището, което не ползва.
- Наематели. Дължимото от обитаване (например за асансьор) се събира от наемателя, но отговорността пред етажната собственост остава на собственика.
- Домашни любимци. Общото събрание може да приеме допълнителна вноска за куче, ползващо общите части.
Задълженията, които всяка сграда пропуска
Пропуските излизат наяве в най-неудобния момент — при кандидатстване за програма за обновяване, при авария с щети или при спор, стигнал до съд.
- Регистрация на етажната собственост в районната администрация.
- Домова книга с актуални данни за обитателите.
- Общо събрание поне веднъж годишно.
- Фонд „Ремонт и обновяване“ с месечни вноски.
- Съхраняване на протоколите от решенията.
- Поддържане на общите части в изправно състояние.
Накратко
- Общи части са стълбите, площадките, асансьорът, покривът, фасадата, мазетата и инсталациите до отклонението.
- Разходите за управление и поддържане се разпределят поравно на човек по чл. 51, ал. 1, а фонд „Ремонт и обновяване“ — според идеалните части.
- Разходите за управление и поддържане следват обитаването; вноската във фонд „Ремонт и обновяване“ следва собствеността и се дължи и за празно жилище.
- Първи етаж може да бъде освободен от разходите за асансьор с решение на събранието.
- Регистрацията на етажната собственост и домовата книга са законови задължения, които мнозинството сгради пропускат.
Въпроси и отговори
Може ли собственик да откаже да плаща за почистване?
Не. Решението на общото събрание обвързва всички собственици, включително гласувалите против и отсъстващите. Неплащането води до задължение, което се събира по съдебен ред въз основа на протокола и извлечението от домовата книга.
Дължи ли такса собственик на празно жилище?
Разходите за управление и поддържане по чл. 51, ал. 1 са обвързани с обитаването, затова при наистина необитаван имот те отпадат. Вноската във фонд „Ремонт и обновяване“ обаче се дължи винаги — тя следва собствеността, а не обитаването.
Кой отговаря за почистването на коридора пред мазетата?
Етажната собственост — коридорът е обща част, за разлика от самите мазета, които обикновено са самостоятелни обекти на конкретни собственици.
Трябва ли всички да са съгласни, за да се възложи почистване?
Не. Достатъчно е обикновено мнозинство от присъстващите идеални части на редовно свикано общо събрание.
Кой отговаря за покрива и фасадата?
Етажната собственост като цяло — те са общи части. Ремонтът им се финансира от фонд „Ремонт и обновяване“, чиито вноски са според идеалните части, включително за собствениците на партерни обекти, които не ползват стълбището.
Задължително ли е да имаме фонд „Ремонт и обновяване“?
Да, ЗУЕС го изисква. Вноските се определят с решение на общото събрание и се събират ежемесечно; средствата се ползват само за ремонт и обновяване, не за текуща поддръжка.
Още по темата
Свързани услуги
Заявка за оферта
Опишете входа в няколко реда — ще изпратим оферта с обхват и цена на апартамент.