Услуга · София и Столична община

Професионален домоуправител за вашия вход

Домоуправителството е неплатена работа, която отнема по 4–6 часа месечно и прави човека отговорен пред всички съседи. Все повече софийски входове я възлагат навън — не защото няма желаещи, а защото професионалният управител носи процедури, документи и неутралност.

Заявка за оферта Виж ценоразписа

Безплатен оглед на входаДоговор с ясен графикСобствена техника и консумативи

2,2–4,5 €на апартамент месечно

1 общо събраниеорганизирано годишно

100%прозрачност по приходи и разходи

ЗУЕСрамката на всичко

Какво прави професионалният домоуправител

Управителят не решава вместо собствениците. Решенията се взимат от общото събрание — неговата работа е те да бъдат подготвени, законосъобразни и след това изпълнени.

Домова книга — водене и актуализиране според изискванията на ЗУЕС.
Общи събрания — свикване, покани, протоколи, отчитане на кворум и решения.
Такси — начисляване, събиране, проследяване на длъжници, месечен отчет.
Поддръжка — организация на почистването, асансьорния сервиз, ВиК и електро ремонтите.
Аварии — реакция и координация при теч, спиране на асансьор, проблем с ток.
Бюджет — фонд „Ремонт и обновяване“, годишен план и отчет пред собствениците.
Комуникация — обяви, група на входа, връзка с районната администрация.

Домоуправител-съсед или фирма

Честна забележка: за малък вход с 8–12 апартамента и добри отношения съседът управител работи чудесно и няма нужда от фирма. Над 20 апартамента и при наличие на длъжници разликата се вижда веднага.

Аспект	Съсед	Фирма
Цена	Без възнаграждение или символично	2,2–4,5 € на апартамент
Време	4–6 часа месечно	Не ангажира никого от входа
Събиране на такси	Лично, на вратата	Банкова сметка и напомняния
Отношения със съседите	Често се влошават	Неутрална страна
Документи	Често непълни	По изискванията на ЗУЕС
При спор	Личен конфликт	Процедура
Отпуск	Няма кой	Заместване

Как се преминава към професионално управление

Внимавайте с прехвърлянето на фонда „Ремонт и обновяване“. Наличността се приема с протокол и извлечение — това е най-честият пропуск при смяна на управлението.

Оглед и офертаБроим апартаменти, преглеждаме документацията и текущите договори.
Общо събраниеРешение за възлагане с обикновено мнозинство и определяне на таксата.
ДоговорСрок, обхват, цена, ред за прекратяване.
Приемане на документациятаДомова книга, протоколи, договори, наличност по фонда.
Първи месецАктуализация на домовата книга, отваряне на сметка, първи начисления.
Регулярен режимМесечен отчет, годишно събрание, планиране на ремонти.

Какво законът изисква от всяка сграда

Независимо кой управлява, ЗУЕС поставя няколко задължения, чието неизпълнение води до санкции при проверка.

Регистрация на етажната собственост в районната администрация.
Водене на домова книга с актуални данни за обитателите.
Провеждане на общо събрание поне веднъж годишно.
Създаване на фонд „Ремонт и обновяване“ с месечни вноски.
Съхраняване на протоколите от решенията.
Поддържане на общите части в изправно състояние.

Голяма част от софийските входове не изпълняват поне две от тези точки — обикновено регистрацията и фонда. Проблемът излиза наяве, когато сградата кандидатства за саниране или има авария с щети.

Цени и какво ги движи

Цената е на апартамент месечно и зависи от броя обекти и от обхвата на услугата.

Ориентировъчни цени за София, септември 2026, в евро без ДДС. Окончателната оферта се дава след оглед на конкретния вход.
Пакет	Обхват	Цена на апартамент
Базов	Домова книга, събрание, такси	2,2–3,0 €
Стандартен	Базов + организация на поддръжката	3,0–3,8 €
Пълен	Стандартен + аварийна реакция 24/7	3,8–4,5 €
С включено почистване	Пълен + седмично почистване	6,0–8,5 €
Еднократно: домова книга и събрание	Стартов пакет	60–140 €

Въпроси и отговори

Колко струва професионален домоуправител в София?

Между 2,2 и 4,5 € на апартамент месечно според обхвата. За вход с 32 апартамента това прави 70–145 € на месец за цялата сграда. С включено седмично почистване общата такса обикновено е 6–8,5 € на апартамент.

Кой взема решенията — управителят или собствениците?

Собствениците, на общо събрание. Професионалният управител подготвя, свиква и протоколира събранието и изпълнява решенията му. Самостоятелно може да действа само при аварии и при разходи в рамките на одобрен бюджет.

Как се сменя настоящият домоуправител?

С решение на общо събрание, свикано по реда на ЗУЕС. При приемането се изисква предаване на домовата книга, протоколите, договорите и наличността по фонд „Ремонт и обновяване“ — задължително с протокол и извлечение.

Какво става с длъжниците?

Управителят ги проследява, изпраща напомняния и подготвя документите за принудително събиране. Решението за завеждане на дело се взема от общото събрание; въз основа на протокола и извлечението от домовата книга се издава изпълнителен лист.

Задължително ли е етажната собственост да е регистрирана?

Да, ЗУЕС изисква регистрация в районната администрация. Липсата ѝ създава проблеми при кандидатстване за програми за обновяване и при всяка комуникация с институции от името на сградата.

Може ли да ползваме само почистване, без управление?

Разбира се. Двете услуги са независими — повечето входове започват само с почистване, а част от тях по-късно добавят и управлението, когато настоящият домоуправител се откаже.